Immobilienvermietung oder -verkauf: Was ist besser?

Wer sein Einfamilienhaus altershalber gegen eine Wohnung tauscht, stellt sich oft die Frage, ob er das Haus vermieten oder verkaufen soll.

Häufig ist ein vermietetes Haus keine lohnende Kapitalanlage. Zudem ist eine Vermietung mit einigen Risiken verbunden. Eine Vermietung des Hauses scheint bei den tiefen Hypothekarzinsen attraktiv, und die Mieteinnahmen versprechen ein willkommenes Zusatzeinkommen. Sobald eine Immobilie vermietet wird, muss sie als Geldanlage eingeschätzt werden. Denn das im Haus gebundene Kapital könnte nach einem Verkauf anderweitig investiert werden.

Einfache Renditeberechnung

Die Attraktivität einer Geldanlage hängt von ihrer Rendite ab. Im aktuellen Zinsumfeld sollte die Bruttorendite einer vermieteten Immobilie mindestens fünf bis sieben Prozent betragen, damit alle Risiken angemessen entschädigt werden. Wobei fünf Prozent für Objekte mit geringem Leerstandsrisiko und tiefen Instandhaltungskosten gelten. Um die Rendite berechnen zu können, muss man den aktuellen Marktwert der Liegenschaft kennen.

Nehmen wir an, ein Einfamilienhaus hat einen Marktwert von 1 Mio. Franken. Eine Analyse der Mietpreise am Ort der Liegenschaft ergibt, dass sich das Haus voraussichtlich für maximal 2’500 Franken pro Monat vermieten lässt.

Jährliche Mieteinnahmen von 30’000 Franken ergeben im Verhältnis zum Marktwert der Immobilie eine Bruttorendite von 3 Prozent. Das scheint bei den heute tiefen Anlagezinsen auf den ersten Blick attraktiv. Von der Bruttorendite abziehen muss man jedoch die Hypothekarzinsen, Instandhaltungskosten, Abschreibungen für die Altersentwertung der Liegenschaft, Einkommenssteuern auf den Mieterträgen sowie die Kosten für die Verwaltung. Nicht selten lassen Liegenschaftsbesitzer bei ihrer Kalkulation einzelne dieser Kosten weg oder setzen dafür zu tiefe Beträge ein. Gerade bei Einfamilienhäusern bleibt vom Mietertrag nach Abzug aller Kosten unter dem Strich häufig nur ein kleiner Betrag übrig, wenn die Kosten angemessen eingesetzt wurden.

Risiken bei der Vermietung

Beim Entscheid berücksichtigen sollte man auch die Risiken, die mit einer Vermietung verbunden sind:

• Sobald eine Liegenschaft vermietet wird, bewerten Banken diese nach dem Ertragswert. Dieser entspricht den kapitalisierten Mieteinnahmen und ist meistens viel tiefer als der Wert, zu dem die Bank die Liegenschaft in ihren Büchern deklariert. Darum kann es sein, dass die Eigentümer:innen zusätzliche Eigenmittel einbringen müssen, indem sie die Hypothek um einen namhaften Betrag amortisiert. Beim Haus in unserem Beispiel beträge der Ertragswert bei jährlichen Bruttoerträgen von 30’000 Franken und einem angenommenen Kapitalisierungssatz von 4.5 Prozent lediglich 667’000 Franken.
• Steigen die Zinsen, sinkt der Ertragswert deutlich. In unserem Beispiel schrumpft dieser bei einem Zinsanstieg um 1 Prozent von 667’000 Franken auf 545’000 Franken. Die Bank fordert dann unter Umständen noch mehr Eigenmittel ein. Und auf die Mieterinnen und Mieter lassen sich steigende Zinsen nur mit zeitlicher Verzögerung überwälzen. Zudem können höhere Zinsen auch dazu führen, dass der Verkaufswert der Immobilie sinkt.
• Mieterinnen und Mieter gehen weniger sorgsam mit dem Haus um, als wenn es ihnen gehören würde. Nach jedem Mieterwechsel können deshalb grössere Investitionen nötig sein, um das Haus wieder attraktiv zu machen für neue Mietende.
• Bei einem Mieterwechsel besteht auch das Risiko eines temporären Leerstandes. Bei einer ohnehin kleinen Nettorendite kann bereits ein Mietzinsausfall von wenigen Monaten dazu führen, dass die Rendite deutlich ins Minus rutscht, die Vermietung also ein Verlustgeschäft darstellt.

Sie möchten wissen, ob sie Ihr Haus besser vermieten oder verkaufen? Wir unterstützen Sie gerne bei diesem Entscheid und erarbeiten die Entscheidungsgrundlagen für Sie. Wir freuen uns auf Ihre Kontaktaufnahme.

Ihr avenaris Immobilien Team